跑得更稳，成为最后的赢家。

房地产行业已经进入“生存战”阶段。

随着“三条红线”“两个集中”“五级抵押”“保障性租赁住房”“二手房指导价”等政策的相继实施，宣布房地产行业的赛道规则发生了翻天覆地的变化。因此，房企的竞争策略也要做出相应的调整。过去，谁竞争快，谁就是赢家。现在，面对新的赛道规则，只有他们跑得稳，才更有可能成为赢家。

9月18日，由21世纪经济报道、南方财经传媒集团主办的博鳌21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满落幕。本次年会主题为：“后：杠杆时代的梦想与现实跨越‘红线’”。会上，行业专家和房地产专业人士就新周期、新形势、新理念下如何促进我国房地产业平稳安全高质量发展进行了探讨。发布会还发布了《中国房地产产品力报告》，2021年21世纪不动产金砖案也随之揭晓。

后杠杆时代的行业低迷已成定局。

在过去的20年里，中国的房地产行业一直在加速发展。现在，在诸多政策的控制下，行业不得不被动地进入一个关键的转折点。

在这样一个人人自危的黑暗时刻，只有理解行业发展的顶层逻辑，才能找到出路。中国房地产业协会会长冯军认为，中央基于扩大内需、共同富裕、缓解风险、绿色低碳发展的需要提出的“房主不投机”的政策取向，不是权宜之计，而是长期方向。

基于这一政策取向，冯军对当前房地产业的发展提出了几点建议，包括建设宜居城市、理解高层建筑、城市更新、满足人们日益增长的居住和生活需求、改善住房供应结构、发展租赁住房、推进产业数字化等。

每一项政策的出台都不是凭空而来的，楼市调控力度加大的背后是市场的无序和混乱。

目前，房地产市场呈现出冰火两重天的发展趋势。中国财政科学研究院研究员、博士生导师、华夏新供给经济学研究院院长康佳指出，一线城市曾经有过非常快速的上涨，之后在调控下大幅下跌。二三线城市整体走势在930新政前涨了三倍，每一波都比另一波高。

至于“冰”的一面，康佳补充说，三四线城市去库存的压力有一部分没有消化，而目前一些城市的压力已经消除，另一部分已经恶化。比如东北地区人口净流出量非常可观，部分城市2万到3.1万套房子没有被接管。这种情况是极端的，也是我们需要考虑的问题。

曾经房地产作为短期刺激经济的工具，所以住房的投资属性被无限放大，导致了当前市场的无序。对此，民生加银基金首席经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟表示，中央平衡人民基本消费需求和投资需求的决心不容忽视。

在这一长期政策导向下，钟伟指出，房地产行业的高增长也是趋势性的，不是周期性的。“即使房地产调控政策整体或结构性放缓，也肯定不会迎来新的房地产周期。周期过去了，趋势在逐渐下降。”

房地产开发商重建赛道。

进入房地产下半年，能否保持过去的增长神话，成为各方最为关注的问题。

对此，冯军指出，未来几十年房地产市场的增长，像往年20%的增长一样，可能既没有必要，也不可能。但是，保持目前的建设规模是必要的，也是必然的。“在很长一段时间内，我们的总规模将保持在这样的水平。”

20年红利期过后，调速降档的房企该如何乘风破浪nex

创新永远是发展的第一动力。在提及行业未来发展路径时，“智”和“数”成为最热门的关键词。

从科技强国的角度来看，全国房地产商会创始会长、景瑞人居发展基金会理事长聂梅生表示，增强国家战略科技实力是房地产行业未来发展的途径之一。“回顾过去，中国房地产技术发展的主线是建筑节能和绿色建筑。现在整个行业都在聚焦数字化进程，也就是智慧城市、智慧社区、智慧家庭的这条线。那我觉得现在特别缺的就是工业互联网。”

此外，优客工场创始人毛大庆也在数字创新方向分享了：“近年来，我们试图从新办公和城市办公服务两个维度增强权能。一是用数字和智能赋能建筑，二是用数字化和智能赋能用户。”

除了新技术，聂梅生表示，新金融也将出现，这将为房地产行业的新发展赋能。“绿色债务是我国非常好的债权债务融资工具，其特点非常有利。最近，我们和国家发改委投融资协会正在共同制定中国房地产绿色债务的评估标准，目前已经启动。”

在房地产税方面，康佳认为有扩大试点范围的可能性和必要性。“除了海南，深圳要考虑房地产调控的尴尬，尽快用经济手段取代行政手段，按照中央要求形成共同富裕示范区，积极考虑加入试点。”

物业管理行业的变化与恒常。

经过资本化浪潮的冲刷，物业管理行业的增长逻辑正在发生变化。

并购无疑是实现规模增长的关键一步，但同时也只是企业实现增长的第一步。企业只有做好投后管理，提高服务能力，才能带来有效的增量。

对此，越秀服务执行董事、执行副总裁毛认为，行业内有各种新的商业模式，将进入各种商业业态。无论什么商业业态，什么商业模式，核心基础都是先做客户服务，这是行业生存的底层逻辑。

此外，多元化赛道的挖掘一直是企业实现变道超车的增长密码。提到

该问题，在座的各位领导人均表示在赛道的扩张上应“有所为有所不为”。世茂服务执行董事兼总裁叶明杰表示，在业务扩张的时候会考虑以下因素，一是要符合企业的集中化策略，二是考虑业务的规模空间，三是业务专业性程度。

关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化，此外，未来在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。