市场表现:

上证指数本周+2.8%，收于3084.3点，创业板指本周+5.0%，收于2358.2点，沪深300本周+2.0%，收于3988.6房地产板块+3.9%，在31个行业中排名第10

新房成交:成交面积同比—52.5%，环比+68.0%本周我们重点跟踪的32个城市一手房总成交面积约217万平方米，同比—52.5%，环比+68.0%其中，一线一手房总成交面积42万平方米，同比—42.3%，环比+70.7%二线一手房总成交面积119万平方米，同比—51.1%，环比+80.9%，三线一手房总成交量56万平方米，同比上涨—60.3%，环比上涨+44.6%

二手房成交:成交面积同比—47.1%，环比+108.1%本周我们重点关注的17个城市二手房总成交面积约90万平方米，同比—47.1%，环比+108.1%其中，一线二手房总成交面积29万平方米，同比—44.5%，环比+86.8%二线二手房总成交面积37万平方米，同比—46.6%，环比+118.4%，三线二手房总成交面积24万平方米，同比上涨—50.5%，环比上涨+123.0%

新房库存:库存面积环比—0.21%，去化期为12月至2022年5月12日本周我们重点跟踪的16个城市新房库存面积合计约9200万立方米，环比下降—0.21%，整体去化周期约为12.1个月其中，一线新房库存共计3205万立方米，环比0.12%，去化周期10.4个月，二线新房库存3299万立方米，环比0.31%，去化周期9.6个月，三线新房库存2696万立方米，环比0.19%，去化周期25.4个月

市场:百城土地面积1470万立方米，土地总价500亿元，土地溢价率2.10%。

上周百城土地供应数量为174个，对应土地供应约1317万平方米，100个城市土地成交195宗，对应土地成交1470万平方米，土地总价约500亿元，100个城市溢价率2.10%其中，一线，二线，三线城市土地成交面积分别为429万立方米，321万立方米，721万立方米，同比分别为+123%，—78%，—42%，对应的土地溢价率分别为+1.18%，+0.71%，+2.60%

投资建议:

本周4月社会融资增量超预期回落，首套房贷利率下调20个基点，地方调控放松加速具体来看，4月份，社会融资存量同比增长10.2%，增速回落0.4个百分点，社会融资增量9102亿元，比上年同期少9468亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元日前，央行发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》:对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行首套房贷优惠政策力度大:RealData数据显示，2022年4月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%首套房贷利率和二套房贷利率分别有77bp和25bp的下调空间

最近从中央到地方，各种利好政策不断可是，市场形势并没有像预期的那样复苏

1)销量的拐点是对后市建立信心的关键近期北京，上海及更多城市出现疫情，居民购房受到影响加上近期市场低迷，加上去年基数效用较高，销售将持续承压是大势所趋，短期内难以实现向上拐点

2)后市重点关注货币工具的使用，房贷利率还有很大的下降空间社会金融增速单月降幅超过50%的只有2008年10月(同比—65%)，2010年6月(同比—52%)，2011年9月(同比—62%)和2014年7月(同比—67%)，除2010年6月外，其他年份均如此

3)热点城市需要更多政策强心针，四限放松或在即根据克尔瑞的统计，自2022年初以来，已有近70个城市放松了调控政策，但强政策基本集中在一些弱二线城市和其他低线城市，目前效果并不显著向后看，强二线城市如杭州，南京，成都，武汉，东莞，珠海等，很可能在现有宽松政策的基础上，进一步解除限购，限贷，限价，限售，从而释放刚需和改善型需求

遵循三条红线，房地产贷款集中管理，两次集中供地，房产税改革试点等政策的出台，将双向绑定供需调控风向没有改变，以稳为主仍是主基调，大的放大空间较窄目前板块估值和仓位已经处于历史低位展望未来，基数低的效用消退，基本面在2022年初面临下行压力行业供需两端的制约，导致拿地，销售，降杠杆的不协调加剧

华润万象生活，碧桂园服务，金科服务，宝龙商务等

风险警告:

房地产调控政策收紧，销售修复不及预期，资金大幅收紧。