近两年，随着楼市的调控和房企利润的逐渐下降，TOD模式备受关注。

TOD是指“以公共交通为导向的发展模式”，其中公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通，然后以公共交通站点为中心，半径400-800米，建设集工作、商业、文化、教育、居住于一体的中心广场或城市中心，以“混合使用”为特征。

近年来，万科、龙湖、绿地、绿城等大型房企纷纷参与TOD项目的投资开发。业内人士认为，TOD的价值不仅在于提高土地利用效率、优化城市结构，还在于通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长，提升项目溢价能力。利润方面，目前运营成熟的TOD项目利润基本可以保证在两位数以上。

房企参与了TOD项目。

在城市发展对交通和时效性要求日益提高的背景下，房企纷纷致力于TOD发展模式。据凯瑞统计，借助政策，74%的TOP50房企布局了TOD项目，龙头房企形成了TOD产品线，其核心是城际高铁与城市相结合的规律，推动了城市的立体布局。

在仓储方面，TOD项目可以说是广州老牌地产公司越秀地产的“杀手锏”。2019年4月，越秀地产引入广州地铁成为第二大股东，此后一直深度参与广州轨道交通地产的发展。因此，越秀地产在拓展“轨道交通物业”模式方面具有独特优势。此后，越秀地产在广州汇集了星图、星月、星汉、星月山、星汇城等地铁上层建筑物业。

业绩报告显示，今年上半年，越秀地产又新增一个TOD物业，拿下广州星航TOD物业项目，土地储备约20.84万平方米。截至报告期末，越秀地产在广州共有6个TOD物业项目，分布在黄埔、增城、番禺。土地储备总量也增加到406万平方米，分别占大湾区土地储备总量的26.5%和14.5%。

“未来，我们将深化与广州地铁集团的战略合作，继续收购大湾区TOD项目；加强与其他省市国有企业合作，拓展大湾区以外的TOD项目。”在谈到TOD的业务发展战略时，越秀物业管理表示。

龙湖地产向记者透露，目前全国约有44个城市批准建设地铁，龙湖集团关注城市近30个，进入城市20个。今年下半年，龙湖集团正在关注多个城市的TOD项目，可能会陆续收购。龙湖在选址、建设、运营方面有成熟的团队和成功的经验，未来可能会有更多的TOD项目。

据悉，金地与龙湖共同开发的龙湖金地天齐项目，位于广州新城中轴线南核，番禺客运站地铁上方，拟建设一个面积约45万平方米的TOD综合体。目前，首批面积89-129平方米的三至四房正在进行诚信登记，预计10月中旬开业。

此外，华润置地还表示，今年上半年新增9个TOD项目，已在31个地铁城市建成76个TOD综合体。华润地标公园——上城广州TOD项目目前正在进行中。项目位于广州东新塘TOD旁，横跨湾区“广深高速-新塘互通”黄金通道而建。包括75平方米、85平方米(三室两卫)和105平方米(四室两卫)。

所有模式都是与运输企业合作。

业内人士认为，强调“以人为本”的设计理念是核心要义。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从功能上看，TOD mod

丁祖昱认为，对于政府而言，TOD模式可以提高城市公共出行的交通效率和土地利用效率，优化城市结构。对于房地产企业来说，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，可以增加区域物业的价值，增强项目的溢价能力。那么，沿线商业和土地开发的收入可以反哺轨道交通建设，促进城市发展的良性循环。

华南理工大学建筑学院教授、博士生导师赵教授也表示，TOD模式是目前城市最先进的发展模式，TOD在中轴线以上经历了多次生活方式迭代，从长江西南段的1.0公园到2.0客家村落，再到现在城市TOD的3.0垂直居住区。TOD模式越来越成熟，充分利用轨道交通带来的优势，将交通、商业甚至生活和工作结合在一起。

成为新的利润增长点。

但是，要保持大量的公共服务业态。

随着房地产行业的不断分化和缓慢增长，房企之间的分化正在逐渐加速。除了多元化的征地方式，巨头房企也开始寻求自己新的增长点。TOD作为越秀地产的重要发展战略，今年上半年取得了显著的销售成绩。上半年TOD物业项目总签约销售金额约76亿元，同比增长50.7%，其中兴图、兴瀚分别实现签约销售金额约25亿元、25.3亿元，同比增长171.8%、139.7%。

绿城官方还透露，目前运营成熟的TOD项目利润基本可以保证在两位数以上。瑞银集团AG在报告中指出，中国的TOD将是一个规模高达18万亿元的人。

中国货币的巨大市场。由于进入壁垒较高，TOD项目的毛利率将明显高于其他类型项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企涉足此类领域，很大程度上与城市建设和市场消费需求变化有关。目前，在轨道交通建设中。

不断强化，围绕这个点开展地产开发和经营，显然很关键。房企掌握TOD项目物业建设技术，对于后续产品的布局和盈利点的重构也有积极的作用。从消费端看，也可以看出，TOD相关项目具有非常好的商业价值和社会价值，尤其是提高生活便利、形成更高质量的商圈等。

不过，严跃进也认为，从风险角度看，若是对资金状况把握不到位，房企开发TOD项目往往会有很多风险，因为其不是过去常规的地产项目开发，需要维系的关系和考虑的因素比较多，不把控好，那么TOD项目也容易烂尾，甚至引发企业较大的财务问题。

广州某大型房企城市开发负责人告诉记者，TOD项目由于与交通枢纽邻近，出让地块通常比较零碎且不规则，中间还穿插着轨道交通的运行区域，且在开发过程中需维持轨道交通的持续运行，用地难度相对普通地产开发项目要困难许多。此外，不同于住宅的线性开发模式以及商业地产的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此对参与企业的融资能力要求较高，融资成本需低于自持TOD商业综合体项目的回报率才具备相应的实力操盘，所以对房企资金链也是一种考验。