扩募上新齐头并进公募REITs稳步前行
自首批公募REITs试点以来,市场规模持续扩大截至10月24日,已有20只公募REITs上市,公募REITs总规模超过618亿元还有多只公募REITs正在排队或即将上市,产品数量年内有望扩大至24只
此外,五只公开发行的房地产投资信托基金启动了筹资进程,以促进资产组合的多元化发展记者获悉,基金公司正在做相关事宜的准备,公募REITs最快或将于年底落地
业内人士认为,首批公募REITs已成立一年,运行平稳,适时启动募集,有助于进一步实现其作为资产上市平台的长期战略价值,增强长期投资意识。
股票扩张促进资产组合多元化。
首批公募REITs扩容提速在募集前期,基金管理人已与原始权益持有人密切合作,对符合要求的资产进行筛选和调查,选择拟购买的基建项目同时,这些基金公司都配备了具有丰富投资和运营管理经验的专业人员,在产品,投研,市场,合规,运营等部门设立专门岗位,协调募集工作目前,基金公司正在详细梳理流程和时间表,针对募集的信息披露和二级市场价格的波动,准备相应的预案,调配相关资源
有消息称,5家基金公司正在抓紧准备股票项目扩容,最快年底前落地。
9月底,沪深交易所发布首批上市5只公募REITs申请基金扩容,购买新基建项目的公告首批5只REITs中,3只为上交所项目,分别为CICC普洛斯REIT,郭芙首创水务REIT,华安张江光大REIT,深交所2个项目,分别是宏图盐田港REIT和卜式蛇口工业园REIT
"房地产投资信托基金的扩张可以视为上市公司的增发."谈及近期的工作,华南某基金公司工作人员表示,相关团队正忙着准备募集项目材料,逐一核对信息,与监管保持密切沟通,回复问询。
明明债券研究团队认为,REITs募集的推出将为市场注入更多活力,有望提升标的资产的收益能力,运营能力较强的REITs二级市场估值有望提升从募集各类资产的情况来看,产权类REITs募集的路径更加清晰,特许类REITs募集的资产更加多样
中信证券表示,存量产品陆续扩容,增量产品密集上市将加速REITs市场扩容伴随着REITs市场认知度的进一步提高和投资者类型的不断多元化,REITs的投资价值有望继续凸显
募集扩容后,公募REITs将初步实现资产组合的多元化,提高资产类型和资产区域的分散性,并在一定程度上降低行业政策和市场波动对单个区域,单个园区的影响。
CICC表示,有关资金筹集的事宜已经在CICC的内部决策程序中执行根据规定,经国家发改委上报推荐,中国证监会核准基金变更登记,上交所核准基金变更基础设施基金产品申请,基金份额持有人大会通过决议后方可实施
除了上述五款产品,其他基金经理也在寻找合适的项目。
增量有序扩大认购规模频频创纪录。
一方面,公募REITs的存量扩容已经提上日程,另一方面,增量产品逐步有序扩大。
目前公募REITs已经达到20只此外,华泰江苏通信控制REIT,CICC安惠通信控制REIT获批,华夏何达高新技术产业园区REIT,华夏华润鸟巢租赁住房REIT正在审核中,这意味着公募REITs队伍将在近期扩大至24只
单个REIT的吸金能力不容小觑最新上市的三只公募REITs中,国泰君安东久新经济认购REITs总额超过855亿元,国泰君安临港创新产业园认购REITs总额超过727亿元刷新网下申购新纪录的华夏合肥高新REIT,总申购金额超千亿,达到1294亿元其中,公募占比低至0.23%,创下公募占比新纪录
一位公募REITs人士表示,公募REITs受欢迎的原因主要有四点:一是目前公募REITs仍然稀缺,产品供给有限,发行上市规模较小,二是今年以来市场避险情绪较重,公募REITs具有分红属性,提供稳定收益,第三,公募REITs与股票,债券相关性较低,可以分散风险,平抑资产组合波动,今年以来在二级市场表现良好,四是公募REITs参与门槛低,吸引了大量机构投资者和个人投资者。
从目前的产品来看,高速公路和产业园区的REITs公募产品数量最多,达到7只高速公路REITs总市值为295.78亿元,在资产类型中占比最高
一位市场人士表示,上述两类资产的成熟资产储备较大,清晰易被市场理解,成熟资产现金流相对稳定,适合发行基础设施类的公募REITs其中,产业园区的REITs具有高分红的特点,高速公路的REITs一般具有较高的可分配收益率,后续要关注二者的表现
需求不减,二级市场稳定。
在一级市场,公募REITs受到投资者青睐,进入二级市场后,公募REITs收益不错。
新成立的公募REITs在上市首日也收获颇丰国庆假期后,三只公募REITs相继上市,分别是华夏合肥高新产业园REIT,国泰君安临港创新产业园REIT,国泰君安东九新经济REIT,上市当天均触及涨停截至当日收盘,三只公募REITs分别上涨30%,30%和27.15%
长期看,公募REITs是稳定的数据显示,截至10月19日,去年成立的11只公募REITs今年以来平均涨幅为18.53%,8只公募REITs实现正收益
其中,红土创新的盐田港REIT涨幅最大,达到39.76%,华安张江光大公园REIT,金钟普洛斯REIT今年以来涨幅超30%,郭芙水务的封闭式REIT,东吴苏源实业的REIT等产品今年以来涨幅均超过10%。
上述公募REITs人士表示,公募REITs正在成为新资金追逐的新目标公募REITs具有一定的稀缺性,发行量小,发行价低,首日有30%的波动限制,容易出现涨停
投资公募REITs不是稳赚不赔,标的资产的盈利能力很重要该人士提醒,伴随着REITs公募规模的不断扩大,产品的稀缺性和交易情绪的下降,与新股申购一样,投资者应回归价值判断,提高对REITs基础资产的认识,考虑安全边际,了解市场流动性
增加供给,提高市场流动性
从市场表现来看,目前公募REITs产品仍处于投资需求远大于产品供给的状态本次募投项目的推出,可以适当满足部分基金的投资配置需求
CICC表示,新购买的基建项目是对现有资产的有益补充,有助于分散资产的持有风险,同时具有较强的增长潜力,有利于基建资产的持续稳定运营和资产增值的实现,从而增强长期投资意识。
此外,伴随着募资的推进,公募REITs的流动性将进一步提高。
华安光大公园REIT基金经理叶静认为,基金募集后基金规模增加,引入了新的投资者,有助于提高REITs基金在二级市场的流动性同时,作为一项创新业务,募集过程中的变化可能导致二级市场价格异常波动,投资者应及时关注和识别相关风险,理性投资
CICC表示,从海外成熟市场来看,成功的REITs募集运作可以帮助REITs在中长期内保持分红水平的稳定增长,并且正在支撑REITs的二级市场价格和市场流动性。
REITs适合长期资产配置相对于二级市场的价格,产品本身的价值更为重要投资者应保持理性投资,充分认识产品风险CICC建议,投资者应充分了解自己的风险承受能力,深刻理解REITs的投资理念,加强对基础资产和运营的研究
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