日前，RealData发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，调查了中国28个城市3万个住宅小区的空置率调查结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对较高

具体来看，南昌，廊坊，佛山房屋空置率排名前三的城市，均在15%以上，深圳，北京，上海空置率最低，均在7%以下。

南昌，廊坊和佛山的房屋空置率排名前三。

关于空置房的定义，国内外没有统一的标准选取RealData平台链接的资深经纪人，即从业三年及以上的老人，对其业务范围内的住宅区进行摸底调查，将三个月以上无人居住的房屋定义为空置房，将不同住宅区的空置房户数和总户数分别相加，将空置房户数/总户数设为城市住房空置率

住房空置率的地区差异直接反映了房地产市场的发展潜力一般来说，空置率在5%—10%之间是合理的如果低于这个范围，就认为空置率过低，说明住房需求旺盛，潜在需求高如果空置率高于10%，则认为空置率过高，说明住房供应过剩，存在库存积压风险

据RealData统计，全国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对较高。

伴随着住房空置率的城市能级依次增加，一线平均为7%，二线平均为12%，三线平均为16%其中，只有9个城市空置率合理，大部分在10%—15%之间，6个城市高于15%

分城市来看，深圳，北京，上海空置率最低，均在7%以下，南昌，廊坊，佛山房屋空置率排名前三，均在15%以上。

购房门槛和租金回报影响住房空置率。

从宏观层面分析，报告显示，购房门槛，老龄化程度，租金回报都会影响住房空置率的变化。

首先，人口年龄结构与住房需求之间存在显著的相关性国内研究表明，当老龄化达到一定程度时，住房需求就会下降

比如南通老龄化人口占23%，空置率15%，重庆老龄人口占17%，空置率17%这两个城市的老龄化和空置率都处于高位在深圳，厦门，广州，65岁以上人口比例和空置率都在10%以下尤其是深圳，老龄化人口占比3.2%，空置率仅为5.3%，体现了强大的市场潜力

同时，房价越高，按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本越高，进而空置房的成本也越高例如，2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例仅为37%，为全国最高，但其住房空置率仅为6%相反，住房空置率越高的城市，如南昌，廊坊，佛山，房价越低

此外，持有空置房的机会成本，即租金回报水平，也是决定空置率的核心因素RealData的数据显示，重点城市房租与住房空置率的相关系数为—0.70，房租与住房空置率负相关空置率最高的深圳，北京，上海，月租金中位数超过5000元，空置率最低的南昌，廊坊，月租金中位数不到1600元

核心城市中心的空置率不到2%

报告指出，从微观层面来看，楼龄和物业类型是影响住宅空置率的两大因素就房屋本身的属性而言，伴随着住宅建筑的增长，房屋空置率逐渐降低5年以内的小区空置率会伴随着楼龄的增加从30%下降到12%楼龄在5年以上的住宅小区空置率没有明显差异

报告显示，老旧小区空置率低，因为通常大多位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，导致空置房很少，如北京的阜成门，金融街等，空置率均在2%以内此外，较早建设的城市中心区也是优势教育资源的聚集区数据显示，学区附近的房屋空置率比其他地区低5%

另一方面，第二个新小区，业主通常不会因为装修或通风等原因而急着入住，购买新小区的投资客也不是以居住为目的此外，从地域上看，次新居住区多位于远离市中心的郊区，居住配套不全，出租或出售难度相对较高，因此住房空置率较高

从物业类型来看，同一城市不同类型住宅的空置率差异明显，住房空置率从低到高的顺序为住宅lt，公寓gt，lt，别墅，其中住宅小区整体空置率比别墅小区低5%。gt，

比如北京整体空置率为6%，顺义商圈部分别墅小区空置率高达20%公寓和别墅的空置率高，主要与其多样化的使用场景有关，比如有的公寓用于投资，有的别墅用于度假

警惕住房空置率过高，潜在风险不容忽视。

对于住房空置率的现状，RealData认为，一定程度的住房空置率是合理的，必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在风险不容忽视。

其合理性在于，中国整体城市化进程依然较快，城市聚集的人口依然较多，尤其是工业发展较快的热点城市，如成都，杭州，合肥等相对较高的空置率有助于顺利接纳涌入的人群，避免房源紧张导致的房价和房租过快上涨空置房起到了很好的缓冲作用

风险在于，从市场供求关系来看，空置房意味着潜在供给，高空置率等于大量潜在供给当房价下跌预期强烈时，大量空置房进入股市，将导致短期供应激增，加剧供需失衡，放大房价下跌风险今年二季度，部分城市放松限售，新上市二手房数量激增，一定程度上也反映出空置房数量过多

关于空置房的风险管理，海外城市管理的经验值得借鉴这项研究发现，海外住房空置率较低是因为持有空置房的成本较高据不完全统计，法国，英国，加拿大，澳大利亚和中国香港都有空置房屋税相比之下，mainland China没有相关的房产税和空置税，导致房屋空置成本低，房屋占用效率低