作者黄辉

RealData的数据显示，2021年前三季度，国内40个重点城市的租赁市场持续升温，这有赖于国内良好的疫情防控措施。部分地区疫情反弹对全国租赁市场影响有限。综合来看，我们可以得出一个结论，在：2021年，全国租赁市场已经正式回归传统的市场周期。

目前，流动人口持续流入热门城市，超大、特大城市租赁市场依然活跃。2021年，全国高校毕业生人数达到历年最高值，全国大部分城市租房市场也在6-8月迎来市场热度高峰。

租赁市场活跃，近七成城市租金低于疫情前。

根据RealData的数据，全国40个重点城市在3月份达到了上半年租赁市场的热高峰，在7、8月份达到了全年市场的热高峰。

2020年，受疫情影响，全国租赁市场租金水平一度徘徊在底部。2021年，随着租赁市场逐步恢复，全国40个重点城市整体租金水平较疫情期间略有上升，但仍未达到疫情前水平。

在全国40个重点城市中，上海和郑州的热度峰值出现在3月份，主要是受春节后返乡流动人口带来的新增和变租需求推动。其余38个城市在今年第三季度的6、7、8月迎来市场热度高峰，主要是受高校毕业季租房需求集中释放带动。

全国40个重点城市的租金需求主要来自流动人口和当地的租金变动需求。2021年1-9月市场人气最高的20个城市中，超大型、特大城市有17个。显然，流动人口进一步向大城市聚集，导致城市租赁市场的活跃度不断提升。

大型交易占比提升，家庭租户需求增加。

值得注意的是，市场上“买转租”家庭的租房需求持续增加。数据显示，与2019年相比，全国所有城市及其他能级的三房及以上出租屋占比持续提升，除新一线城市外的二线城市同类房源占比提升6个百分点以上。

2021年，全国40个重点城市中，三房及以上成交率达到29.6%，较2019年提高5.8个百分点，其中三房占比提高4.5个百分点。

我们认为，多居室公寓在租赁交易中占比上升的主要原因，一方面是由于购房计划的推迟，租住家庭数量急剧增加，另一方面是家庭租客在经历疫情后更愿意租住多居室公寓，以保证居住质量。

此外，研究还发现，一线城市的小规模租赁住房仍是主流，而二线城市的大规模租赁住房比例有所上升。2021年，全国40个重点城市90-120平米出租屋占比21.5%，较2019年提高2.1个百分点。

进入9月后，租赁市场整体呈现降温趋势。9月，全国40个重点城市租赁市场成交量环比下降20%以上。我们预计，随着四季度租赁市场进入传统淡季，租金水平将稳步下降。